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按份共有人优先购买权的裁判保护

优先购买权制度的设计,在于平衡转让人、第三人与其他按份共有人之间的关系。如果其他按份共有人不积极行使优先购买权就会使法律关系始终处于悬而未决的状态,不利于交易秩序的稳定。《物权法司法解释》第11条对优先购买权的行使期间作出了明确的规定。原则上,优先购买权的行使期限不适用中止或中断,除非法律另有规定。一旦行使期间经过,优先购买权没有行使的,即告消灭。按份共有人在超出本司法解释第11条规定的期限后,才主张优先购买权的,裁判机构不予支持。实质性变更同等条件的法律后果

优先购买权人实现购买。若裁判机构仅片面处理转让人与第三人签订的合同,例如认定该合同无效,其他共有人不能取得份额,优先购买权将难以实现,则民事纠纷房屋产权登记期货经纪资格并没有实质上解决,按份共有人的优先购买权也就没有实际意义。

按份共有人优先购买权的行使受同等条件的限制。本司法解释第10条对同等条件作了明确的规定,即“同等条件”应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。若主张优先购买权人提出减少转让价款、增加转让人负担等要求,则是实质性变更条件,突破同等条件的限制,构成对同等条件的违反,最终的结果是,裁判机构不予支持其优先购买权的主张。

优先购买权作为法律赋予按份共有人的一项权利,目的在于保障按份共有人能优先于共有人之外的人取得共有份额,以维系共有关系存在的基础。但如果优先购买权人不主张以同等条件购买转让份额,或者仅仅请求撤销转让合同、主危险故意张转让合同无先诉抗辩权效,就说明其不具有实现购买、维系共有关系基础的意思。如果片面撤销转让人与第三人的合同或者宣告该合同无效,不仅没有实现优先购买权的立法目的,而且将不利于交易秩序的稳定。所以,对于仅仅主张撤销合同或者合同无效的,裁判机构不予支持。

法条《物权法司法解释》第12条:按份共有人向共有人之外的人转让其份额,其他按份共有人根据法律、司法解释规定,请求按照同等条件购买该共有份额的,应予支持。其他按份共有人的请求具有下列情形之一的,不予支持:未在本解释第十一条规定的期间内主张优先购买,或者虽主张优先购买,但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求;以其优先购买权受到侵害为由,仅请求撤销公司公告共有份额转让合同或者认法律关系混杂定该合同无效。

写在前面一项权利能否成为真正意义上的权利,在于能否获得司法保护与司法救济。按份共有人向共有人之外的人转让共有份额,其他按份共有人根据法律、司法解释规定,请求按照同等条件购买该共有份额的,应当获得裁判保护

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